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Corona als Grund für eine Mietzinsminderung

Die §§ 1104 und 1105 ABGB räumen dem Mieter im Fall der Unbrauchbarkeit oder nur eingeschränkten Brauchbarkeit des Mietgegenstands wegen„außerordentlicher Zufälle“, zu denen auch eine Seuche zählt, das Recht ein, den Mietzins je nach Einschränkung der Brauchbarkeit zu mindern – im Fall der gänzlichen Unbrauchbarkeit auf null.

Aufgrund der rasanten Ausbreitung von COVID-19 haben Gesetzgeber und Regierung eine Reihe von Maßnahmen beschlossen, die die Brauchbarkeit eines Mietgegenstands erheblich beeinträchtigen können.

Zum einen gibt es dezidierte Betretungsverbote von Freizeit- und Sportbetrieben, von Betriebsstätten des Handels und der Dienstleistungsunternehmen (mit Ausnahme der lebensnotwendigen Bereiche) und von Gastgewerbebetrieben, zum anderen ist die Bewegungsfreiheit aller Menschen auf das Notwendigste eingeschränkt. Wenn ein solches Verbot Auswirkungen auf die Brauchbarkeit des Mietgegenstands hat (maßgeblich ist der vereinbarte Mietzweck), dann trifft dieses Risiko den Vermieter. Ein Geschäftslokal, das kein Kunde mehr betreten darf, ist für den vereinbarten Mietzweck nicht mehr brauchbar. Ein Büro hingegen, das trotz der bis dato erlassenen Verbote nach wie vor für Mitarbeiter erreichbar ist (der Weg zur Arbeit ist zulässig, sofern am Arbeitsort ein Abstand von einem Meter eingehalten werden kann), wird weiterhin brauchbar sein.

Für einen Verein bedeutet dies, dass ihm ein Mietzinsminderungsanspruch zusteht, wenn der Verein auf Grund dieser behördlichen Verbote den angemieteten Mietgegenstand nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann (zB den gemieteten Sportplatz, das Vereinslokal für Veranstaltungen, das vom Hilfsbetrieb angemietete Geschäftslokal).

Selbstverständlich muss das Ausmaß der Einschränkung im Einzelfall geprüft werden. Hinzu kommt, dass – wenn auch in der Praxis sehr selten, da diesen Extremfall die wenigsten Vermieter bedacht haben – der Mietzinsminderungsanspruch wegen „außerordentlicher Zufälle“ vertraglich ausgeschlossen werden kann.